不動産売却を成功させるノウハウNo.69
2022年03月26日
貸すリスクを見きわめる①
貸すメリット・デメリットを見きわめたら、次は自身のライフプランを確認しましょう。
貸そうと考えた場合、未来のプランとして次の3つの可能性があります。
①ずっと貸し続けて収益物件として所有する
②将来、自分が住む、または利用する予定がある
③今はとりあえず貸しておくが、将来は売る可能性もある
①の場合は、単純に家賃とローン等の支払いの収支、自身の資産形成を考え、「家賃収入を得るビジネス」として一生懸命大家業に精を出してください。
ただ、前項でもお話しした通り、貸してしまうことで将来売ることになっても「収益物件としての評価」しか得られません。
また、新しい不動産を買おうとしても、2つ目の住宅ローンとなることで融資が受けにくくなります。
②の場合、「将来自分が使うことを前提とした賃貸業」をしなければいけません。
気をつけるべきなのは、「普通の賃貸物件」として人に貸してしまうことです。
自分が戻ってくるタイミングで賃借人が退去してくれればいいのですが、まずそううまくはいきません。
このため、借主が出て行くまでは、自身も家を借りる必要が出てきます。
「貸主が使うから出て行ってもらったらいいじゃないか」という方もいますが、「借地借家法」と現行法令の下では、借主がきちんと家賃を支払う限り、貸主の都合で追い出すことは難しいのです。
なぜなら貸主は「正当な事由」がない限り、借主に退去してもらうことはできないからです。
もちろん、家賃滞納など契約書の解除条項に抵触すれば、当然契約を解除することができますし、また借主が退去に応じれば問題ありません。
しかし、借主が「出て行きたくない」となると、貸主は「正当事由」で抵抗するしかありません。
「貸主が使うから」というのは正当な事由にはならないのです。
ただし、帰ってくる時期や将来の家を使いたい時期が確定しているのであれば「定期借家契約」を利用するのも手です。
定期借家は契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に借家契約が終了します。
このため、利用したい時期までの契約にしておけば、確実に借主が退去し、自宅として利用できます。
次回は③の「今はとりあえず貸しておくが、将来は売る可能性もある」について、ご説明します。
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本日は以上となります。
次回も引き続き、 賢く・高く、不動産売却をしていただく為の、ノウハウ をお届けいたします。
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