不動産売却を成功させるノウハウNo.71
2022年04月15日
賃貸中だと値段は大幅に下がる?
ご売却事情が転勤等の場合、もしかしたら戻るかもしれないと、賃貸に出される方がいらっしゃいます。
只、数年後状況が変わり、売却を検討されるも、借り手が出ていかないと賃貸中のまま売りに出す必要があります。
先にお伝えしておきたいのが、「賃貸中のまま高く売却は出来ない」ということです。
何故なら、投資用物件として売却する必要があるからです。
正確に言うと、居住用物件として売却する場合と比較して安くなりやすいです。
その理由は、次のとおりです。
・買い手が自ら住むために買う「居住用物件」は住宅ローンが使えるが、買い手自身は住まず、誰かに貸して家賃を受け取るために買う「投資用物件」では、住宅ローンを使えずに、投資用ローン(事業用ローン)扱いとなる
・物件の評価方法が居住用物件は「近隣事例比較法」による評価だが、投資用物件は「収益還元法」による評価となる
投資用ローンの金利は非常に高く、融資額もせいぜい売買価格の70%程度です(住宅ローンであれば、物件価格の100%借りられる場合もあります)。
手持ちの物件を売るか貸すか迷っている人は、貸した場合は借り手が出て行くまでは高くは売れないと思ってください。
日本の法律上、一度賃貸に出してしまうと、借り手が出ていくといわない限り、退去は難しいです。
何故なら「借り手の住まいを守る」必要があるからです。
退去させる方法もありはしますが、借り手の次の住まいや引っ越しの手配等の必要が出てきますし、そこまでやっても出ていかない可能性があります。
（手配は実際に物件を用意することもありますし、単純に金銭の負担だけの場合もあります）
その為、賃貸に出した物件を居住用として売るためには、借り手が退去するまで待つのが得策です。
コンパクトなマンションであっても、物件の面積が登記簿上30㎡以上あれば、住宅ローンを利用することができます。
30㎡以上あれば、投資用ではなく、なるべく居住用として売り出した方が高い金額での売却が望めます。
賃貸していたら、解約するまで待つのが得策です。
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本日は以上となります。
次回も引き続き、 賢く・高く、不動産売却をしていただく為の、ノウハウ をお届けいたします。
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